Стоит ли покупать или продавать недвижимость в Краснодаре весной 2024

Начиная с осени 2023 года произошло несколько скачков роста стоимости недвижимости в стране. Резкий рост цены объясняется инерционным эффектом от подорожания объектов на первичном рынке.Новостройки за 2023 год подорожали на 7%. Причины: пик покупательского спроса как попытка сохранить средства, возможность получить льготную ипотеку под низкий процент на фоне изменений ключевой ставки ЦБ и подорожание импортных строительных материалов.

А что же Краснодар?

Введение санкций отрезало возможность не только инвестирования, но и обычного перемещения за рубеж (даже в «открытые» страны билеты подорожали на 300-400%), поэтому вложения в российский юг можно назвать последней попыткой доступно организовать вид на теплое море. Ажиотаж, закономерно, усугубляет повышение цен.

На начало 2024 года стоимость одного квадратного метра в краснодарской новостройке в среднем по районам составила:

• в однокомнатных квартирах – 127,8 тысячи рублей;
• в двухкомнатных – 110,2 тысячи;
• в трехкомнатных – 107,6 тысячи.
• в многокомнатных (свыше 4 комнат) – 89,8 тысячи.

Вторичный рынок активно подтягивается за первичкой, за счет смещения спроса из-за временно большей доступности вторичного жилья.

Цифры такие:

• На вторичном рынке в среднем ценник достиг 104 тысячи за квадратный метр.
• Здесь однушка стоит 112,6 тысячи рублей за метр.
• Двушка заметно дешевле – 104,8 тысяч, трешка – 105,6 тысячи.
• Из советского фонда квартир с 4 и более комнатами относительно много по сравнению с новостройками – и средняя цена составляет 102 тысячи за «квадрат».

В среднем на первичном рынке в 16 крупнейших городах РФ на конце 2023 квадратный метр стоил 129,3 тысячи рублей.

Ипотека или наличные: каждый день свежие новости

Рынок и ЦБ не перестает удивлять. Так, 16 февраля 2024 ЦБ заявил, что сохранит ключевую ставку под 16% годовых. Условия меняются в режиме реального времени даже для старых и проверенных клиентов банка. Так что мало кто решится делать долгосрочные прогнозы в целом для банковской сферы.

Многие банки предлагают ипотечные кредиты на новостройки по субсидированным программам от 5%, а вторичное жилье сегодня можно приобрести и вовсе от 17,9% годовых, с первоначальным взносом 30%. Очевидно, что малая доля населения может позволить себе такой кредит. А по данным аналитиков, ранее в Краснодаре около 70% покупок совершалось именно с помощью ипотеки как инструмента. Сейчас многие сделки проводятся по старинке – «за наличку». И эта тенденция будет только укрепляться.

Учет тенденций

Все эксперты в один голос твердят о закономерном временном уменьшении спроса. Это связано с затуханием ажиотажа и общим снижением покупательской способности населения. Подорожание недвижимости обусловлено еще одной простой причиной – деньги дешевеют. И даже периоды укрепления доллара в условиях ограничения его конвертации можно назвать слабым признаком стабилизации экономики.

В таких условиях недвижимость как инвестиция является одним из немногих способов конвертировать слабеющую валюту в реальные товары. По сравнению с другими материальными активами, например, автомобилями, золотом или предметами искусства, недвижимость – долгосрочная покупка, которая может на протяжении десятилетий использоваться для проживания. К тому же квартиру «можно пощупать», в отличие от криптовалюты, ценных бумаг и других нематериальных активов.

Аренда и выгода: инвестиции не для сдачи

В целом по РФ спрос на аренду жилья начал расти. Из-за увеличения ключевой ставки, ужесточения условий при оформлении субсидированной ипотеки, ограничений банков в отношении некоторых застройщиков, покупательская способность снизилась. Все эти факторы повлияли на увеличение стоимости аренды. В Москве запрос на аренду квартир в сравнении с 2022 годом вырос на 40%. Краснодар как южный город популярен за счет курортного сезона. Несмотря на кризис, люди продолжат отдыхать. Краснодар остается популярен для летнего отдыха, майских и зимних каникул, уик-эндов ранней осенью и поздней весной. В краевой столице стоимость аренды в 2023 году увеличилась на 25%, так что снять жилье можно за 25 тыс. рублей

Покупать, только если будет кому продать

В целом инвестирование для перепродажи можно назвать рискованным шагом. Перспектив повышения покупательской способности нет.

Поэтому нужно придерживаться такой тактики:

• покупать жилье в самых престижных районах Краснодара, где всегда будет спрос;
• делать ставку на заработок в виде сдачи жилья в аренду в курортный сезон, который расширится во времени по прозаичным причинам.

Чем дальше горизонт предсказания, тем больше рисков. Перепродажа после сдачи дома с большей долей вероятности будет выгоднее, чем в долгосрочной перспективе (через 10-15 лет). Но на ближнем сроке цены будут только расти, поэтому инвестировать в недвижимость есть смысл даже в ипотеку под высокий процент, но только если не хватает 20-30%. Чтобы гарантированно продать квартиру, нужно вкладываться в самые лучшие локации, проекты и объекты комфорт-класса.

На портале недвижимости 23квариры вы можете оставить заявку на бесплатную консультацию по ипотеке, узнать актуальные ставки, дополнительные субсидии от строительных компаний и сделать расчет платежей. 

Есть вопросы? Мы ответим